Les meilleurs dispositifs pour investir à Toulouse

Toulouse possède un véritable patrimoine historique et une qualité de vie exceptionnelle à 1h30 de la mer Méditerranée et des Pyrénées. Avec sa population en constante augmentation et sa situation économique favorable grâce aux nombreuses industries des secteurs aéronautiques et aérospatiales, Toulouse est l’une des villes les plus attractives pour investir dans l’immobilier locatif en France.

Passons à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement français pour stimuler l’investissement locatif à Toulouse.

Pour quelles raisons investir à Toulouse en 2025 ?

Toulouse est une ville en constante évolution, avec une croissance démographique soutenue et une économie diversifiée. Quatrième ville la plus peuplée de France, la commune accueille plus de 500 000 habitants en 2025 et ne cesse d’attirer, chaque année, des milliers d’étudiants. Ces phénomènes engendrent alors une demande locative forte et donc un besoin en logement grandissant. La métropole est aussi le siège de nombreuses entreprises de renommée internationale, notamment dans les secteurs de l’aéronautique (Airbus) et de l’espace qui représentent à eux seuls 13 % des emplois. Cette dynamique économique se traduit par une forte demande de logements, tant pour les résidents que pour les travailleurs. C’est également une ville où il fait bon vivre, avec un patrimoine culturel et historique riche (Cité de l’espace, couvent des Jacobins, musée du Vieux-Toulouse) et une gastronomie réputée avec sa célèbre saucisse de Toulouse et la violette ! Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse permet ainsi de concilier investissement rentable et cadre de vie agréable.

Investir à Toulouse dans l'immobilier neuf en 2023

Les dispositifs d’investissement locatif à Toulouse

Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse, c’est aussi la chance de pouvoir utiliser les différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en œuvre par le Gouvernement. Ces dispositifs permettent, entre autres, de réduire le montant de l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur en échange d’un investissement locatif dans un bien immobilier neuf. Ils offrent aussi l’opportunité de vous constituer un patrimoine, mais également d’anticiper votre retraite grâce aux rentes locatives. Vous pouvez donc acquérir un bien immobilier neuf, répondant aux normes environnementales en vigueur et offrant un confort de vie optimal.

Le Logement Locatif Intermédiaire

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Le LLI est un dispositif public destiné à faciliter l’accès au logement dans les zones tendues pour les ménages aux revenus intermédiaires. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans et d’une TVA réduite à 10 %, rendant l’acquisition plus avantageuse qu’un achat sur le marché libre.

Les conditions à respecter pour profiter du LLI

Pour bénéficier du dispositif LLI, le logement doit être neuf (acquisition en VEFA ou réhabilitation lourde) et situé dans une zone tendue (zones A, A bis ou B1, dont fait partie Toulouse). Le bien doit être acheté grâce à une Société Civile Immobilière (SCI) et mis en location nue pendant une durée minimale de 15 ans, à des personnes respectant des plafonds de ressources fixés par décret.

Exemple d’un investissement avec le LLI

Marc achète un appartement neuf à Toulouse pour un prix TTC de 200 000 €, dans le cadre du dispositif LLI. Grâce à la TVA réduite à 10 %, le prix HT du bien est de 181 818 €, contre 166 667 € HT si la TVA avait été de 20 %. Il réalise ainsi une économie immédiate de 18 182 € par rapport à un achat classique.

Le bien est loué à un locataire respectant les plafonds de ressources. En plus de la TVA réduite, Marc bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à 20 ans et d’une gestion locative encadrée, garantissant une meilleure stabilité de revenus sur le long terme.

Informez-vous sur le Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse.

Le dispositif Pinel

La loi Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024 permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi, répartie sur une période de 12 ans. Pour en bénéficier, l’investisseur doit s’engager à louer son bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter. À noter que la réduction d’impôt est dégressive en 2023 et en 2024.

Investissement Pinel Plus à Toulouse

Qu’est-ce que la loi Super Pinel ?

Implémentée en janvier 2023, le Super Pinel ou Pinel Plus est une version boostée du dispositif Pinel classique visant à encourager l’immobilier neuf de haute qualité énergétique. Tout comme la loi Pinel, la loi Pinel Plus n’est plus accessible aux investisseurs depuis fin 2024. Le taux de réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21 % du prix d’achat sur une durée de location minimale de 12 ans. Un avantage majeur qui rend cet investissement très attractif.

Les taux de réduction d’impôt du dispositif sont les suivants :

Pour une durée d’engagement de 6 ans, la réduction fiscale est de 12 %.
Pour une durée d’engagement de 9 ans, la réduction fiscale est de 18 %.
Pour une durée d’engagement de 12 ans, la réduction fiscale est de 21 %.

Les conditions pour bénéficier du dispositif

Le propriétaire doit louer le bien non-meublé et comme résidence principale à des locataires qui respectent les conditions de ressources ci-dessous.

Foyer du locataire	Toulouse (Zone A)
Personne seule	43 953 €
Couple	65 691 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	78 963 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	94 585 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	111 971 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	126 001 €
Majoration par personne à charge	+ 14 039 €

Le propriétaire du logement doit également respecter les plafonds de loyers définis. En zone A (dont Toulouse), ce plafond est de 14,49 €/m2.

Concernant le logement, celui-ci doit répondre aux critères du dispositif concernant la surface intérieure et extérieure du logement et la localisation du bien dans une commune située en zone A, Abis ou B1. Le propriétaire peut tout de même bénéficier du dispositif si le bien se situe dans un quartier prioritaire de la ville.

Exemple d’un investissement locatif avec la loi Pinel Plus

Jeanne et Sam sont un couple de Toulousain avec un enfant. Ils ont acquis un appartement pour 200 000€ via le dispositif Pinel Plus. Grâce à cet investissement, ils pourront faire une économie d’impôt de 21 % s’il loue le logement pendant 12 ans, soit 3 500 €/an

Investissements en loi Malraux à Toulouse

Qu’est-ce que la loi Malraux

Mis en place par le Ministre de la Culture de l’époque, André Malraux, le dispositif Malraux permet la protection du patrimoine historique et architectural français en encourageant la rénovation des immeubles situés dans certains secteurs sauvegardés. Cette loi permet aux bailleurs privés d’accéder à une déduction fiscale pouvant atteindre 30 % du montant des travaux effectués.

Les conditions pour en bénéficier

Pour bénéficier de ce dispositif, l’immeuble acheté doit être ancien et mis en location nue pendant au moins neuf ans suivant l’achèvement des travaux de restauration. L’immeuble doit également être restauré intégralement et faire l’objet d’un suivi par un Architecte des Bâtiments de France.

Exemple d’un investissement en loi Malraux

Gaëtan achète un immeuble ancien situé à Toulouse dans une zone classée pour 300 000€. Il prévoit également des travaux importants qui s’élèvent à 200 000€ pour restaurer complètement l’immeuble.

Grâce à son investissement Malraux, il peut prétendre à une déduction fiscale de 30 % du montant des travaux, soit dans son cas, une économie d’impôt de 60 000€. Cette réduction sera étalée sur la durée des travaux communiquée par le promoteur.

Investissements avec le statut LMNP à Toulouse

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de bénéficier d’une fiscalité avantageuse pour les investissements locatifs meublés dans une maison ou un appartement, une résidence de service (étudiant, sénior, tourisme ou affaire), une résidence hôtelière, une chambre d’hôte ou une maison de retraite. Les propriétaires ont la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien si celui-ci est neuf ou construit depuis moins de 5 ans.

Les conditions du statut LMNP

Pour être éligible à ce statut, le propriétaire doit louer le logement meublé et percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 euros ou représentant moins de 50 % de vos revenus globaux.

Le bien est qualifié de meublé s’il dispose de tous les équipements obligatoires dans le cadre d’un investissement en LMNP :

Un lit avec matelas et couverture.
Des meubles de rangement.
Des rideaux.
Des luminaires.
Une table et des chaises.
Des ustensiles de cuisine.
Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur ou un réfrigérateur et un congélateur.
Un micro-ondes ou un four.
Des plaques de cuisson.
Du matériel de nettoyage.

Exemple d’un investissement avec le statut LMNP

Pierre achète un studio à Toulouse pour 150 000€, qu’il décide d’équiper entièrement avant de le mettre en location. Il choisit alors le régime fiscal LMNP avec le régime réel simplifié.

L’année suivante, il perçoit 9 000€ de loyers. Sur ces revenus locatifs, Pierre peut déduire toutes les charges liées à son investissement, y compris les intérêts d’emprunt s’il a financé son acquisition par un crédit, la taxe foncière, les frais de gestion et les amortissements du bien (murs) et des meubles pour un total de 3 000 €.

Ses revenus fonciers imposables seront alors réduits : ils ne seront que de 6 000€ (9000-3000€), voire nuls si ses charges sont supérieures aux loyers perçus.