Les meilleurs dispositifs pour investir à Toulouse

Toulouse possède un véritable patrimoine historique et une qualité de vie exceptionnelle à 1h30 de la mer Méditerranée et des Pyrénées. Avec sa population en constante augmentation et sa situation économique favorable grâce aux nombreuses industries des secteurs aéronautiques et aérospatiales, Toulouse est l’une des villes les plus attractives pour investir dans l’immobilier locatif en France.

Passons à travers les différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en place par le gouvernement français pour stimuler l’investissement locatif à Toulouse.

Pour quelles raisons investir à Toulouse en 2026 ?

Toulouse est une ville en constante évolution, avec une croissance démographique soutenue et une économie diversifiée. Quatrième ville la plus peuplée de France, la commune accueille plus de 500 000 habitants en 2026 et ne cesse d’attirer, chaque année, des milliers d’étudiants. Ces phénomènes engendrent alors une demande locative forte et donc un besoin en logement grandissant. La métropole est aussi le siège de nombreuses entreprises de renommée internationale, notamment dans les secteurs de l’aéronautique (Airbus) et de l’espace qui représentent à eux seuls 13 % des emplois. Cette dynamique économique se traduit par une forte demande de logements, tant pour les résidents que pour les travailleurs. C’est également une ville où il fait bon vivre, avec un patrimoine culturel et historique riche (Cité de l’espace, couvent des Jacobins, musée du Vieux-Toulouse) et une gastronomie réputée avec sa célèbre saucisse de Toulouse et la violette ! Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse permet ainsi de concilier investissement rentable et cadre de vie agréable.

Investir à Toulouse dans l'immobilier neuf en 2023

Les dispositifs d’investissement locatif à Toulouse

Investir dans l’immobilier neuf à Toulouse, c’est aussi la chance de pouvoir utiliser les différents dispositifs de défiscalisation immobilière mis en œuvre par le Gouvernement. Ces dispositifs permettent, entre autres, de réduire le montant de l’impôt sur le revenu du propriétaire bailleur en échange d’un investissement locatif dans un bien immobilier neuf. Ils offrent aussi l’opportunité de vous constituer un patrimoine, mais également d’anticiper votre retraite grâce aux rentes locatives. Vous pouvez donc acquérir un bien immobilier neuf, répondant aux normes environnementales en vigueur et offrant un confort de vie optimal.

Le Logement Locatif Intermédiaire

Qu’est-ce que le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?

Le LLI est un dispositif public destiné à faciliter l’accès au logement dans les zones tendues comme Toulouse (zone A) pour les ménages aux revenus intermédiaires. Il permet aux investisseurs de bénéficier d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans et d’une TVA réduite à 10 %, rendant l’acquisition plus avantageuse qu’un achat sur le marché libre.

Les conditions à respecter pour profiter du LLI

Pour bénéficier du dispositif LLI, le logement doit être neuf (acquisition en VEFA ou réhabilitation lourde) et situé dans une zone tendue (zones A, A bis ou B1). Le bien doit être acheté grâce à une Société Civile Immobilière (SCI) et mis en location nue pendant une durée minimale de 15 ans, à des personnes respectant des plafonds de ressources fixés par décret.

Exemple d’un investissement avec le LLI

Marc achète un appartement neuf à Toulouse pour un prix TTC de 200 000 €, dans le cadre du dispositif LLI. Grâce à la TVA réduite à 10 %, le prix HT du bien est de 181 818 €, contre 166 667 € HT si la TVA avait été de 20 %. Il réalise ainsi une économie immédiate de 18 182 € par rapport à un achat classique.

Le bien est loué à un locataire respectant les plafonds de ressources. En plus de la TVA réduite, Marc bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 15 ans à 20 ans et d’une gestion locative encadrée, garantissant une meilleure stabilité de revenus sur le long terme.

Informez-vous sur le Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse.

La loi Jeanbrun

Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?

Le dispositif de défiscalisation Jeanbrun vise à encourager l’investissement locatif privé en France. Il repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de déduire une partie de la valeur du bien immobilier de leurs revenus fonciers via un mécanisme d’amortissement. Ce dispositif a pour objectif de relancer la construction de logements et de soutenir l’offre locative dans les zones où la demande est forte, comme à Toulouse. Dans une métropole dynamique portée par la croissance démographique, la population étudiante et les secteurs de l’aéronautique et du spatial, le dispositif Jeanbrun peut ainsi représenter une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant se constituer un patrimoine tout en optimisant la fiscalité de leur investissement.

Les conditions pour en bénéficier

Pour pouvoir profiter de la loi Jeanbrun, l’investisseur doit respecter les critères définis par le dispositif. Le bien concerné doit être destiné à la location nue, et être loué pendant 9 ans. L’avantage fiscal dépend également de la nature du logement, de son emplacement et du respect éventuel de certains plafonds (intermédiaire, social, très social).

Exemple d’un investissement en loi Jeanbrun

Anna peut, par exemple, acquérir un appartement neuf à Toulouse pour 220 000 € et le proposer à la location nue en résidence principale dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Dans le neuf, la valeur du foncier étant estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition, la base amortissable ressort alors à 176 000 €. Avec un taux d’amortissement de 3,5 % par an en location intermédiaire, Anna peut ainsi déduire 6 160 € par an de ses revenus fonciers, soit 55 440 € sur 9 ans, sous réserve de respecter les conditions du dispositif.

Informez-vous sur le dispositif Jeanbrun à Toulouse.

La loi Malraux

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Mis en place par le Ministre de la Culture de l’époque, André Malraux, le dispositif Malraux permet la protection du patrimoine historique et architectural français en encourageant la rénovation des immeubles situés dans certains secteurs sauvegardés. Cette loi permet aux bailleurs privés d’accéder à une déduction fiscale pouvant atteindre 30 % du montant des travaux effectués.

Les conditions pour en bénéficier

Pour bénéficier de ce dispositif, l’immeuble acheté doit être ancien et mis en location nue pendant au moins neuf ans suivant l’achèvement des travaux de restauration. L’immeuble doit également être restauré intégralement et faire l’objet d’un suivi par un Architecte des Bâtiments de France.

Exemple d’un investissement en loi Malraux

Gaëtan achète un immeuble ancien situé à Toulouse dans une zone classée pour 300 000€. Il prévoit également des travaux importants qui s’élèvent à 200 000€ pour restaurer complètement l’immeuble.

Grâce à son investissement Malraux, il peut prétendre à une déduction fiscale de 30 % du montant des travaux, soit dans son cas, une économie d’impôt de 60 000€. Cette réduction sera étalée sur la durée des travaux communiquée par le promoteur.

Tout savoir sur la loi Malraux à Toulouse.

Le statut LMNP

Comment fonctionne le statut LMNP ?

Le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux propriétaires de bénéficier d’une fiscalité avantageuse pour les investissements locatifs meublés dans une maison ou un appartement, une résidence de service (étudiant, sénior, tourisme ou affaire), une résidence hôtelière, une chambre d’hôte ou une maison de retraite. Les propriétaires ont la possibilité de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien si celui-ci est neuf ou construit depuis moins de 5 ans.

Les conditions du statut LMNP

Pour être éligible à ce statut, le propriétaire doit louer le logement meublé et percevoir des revenus locatifs annuels inférieurs à 23 000 euros ou représentant moins de 50 % de vos revenus globaux.

Le bien est qualifié de meublé s’il dispose de tous les équipements obligatoires dans le cadre d’un investissement en LMNP :

Un lit avec matelas et couverture.
Des meubles de rangement.
Des rideaux.
Des luminaires.
Une table et des chaises.
Des ustensiles de cuisine.
Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur ou un réfrigérateur et un congélateur.
Un micro-ondes ou un four.
Des plaques de cuisson.
Du matériel de nettoyage.

Exemple d’un investissement avec le statut LMNP

Pierre achète un studio à Toulouse pour 150 000€, qu’il décide d’équiper entièrement avant de le mettre en location. Il choisit alors le régime fiscal LMNP avec le régime réel simplifié.

L’année suivante, il perçoit 9 000€ de loyers. Sur ces revenus locatifs, Pierre peut déduire toutes les charges liées à son investissement, y compris les intérêts d’emprunt s’il a financé son acquisition par un crédit, la taxe foncière, les frais de gestion et les amortissements du bien (murs) et des meubles pour un total de 3 000 €.

Ses revenus fonciers imposables seront alors réduits : ils ne seront que de 6 000€ (9000-3000€), voire nuls si ses charges sont supérieures aux loyers perçus.

Tout ce qu’il faut savoir sur le statut Loueur Meublé Non Professionnel à Toulouse.

La loi Monuments historiques

Qu’est-ce que la loi Monuments historiques ?

La loi Monuments historiques est un dispositif fiscal destiné à encourager la conservation et la restauration du patrimoine ancien protégé. Elle permet au propriétaire d’un immeuble classé, inscrit ou assimilé de déduire certaines charges foncières et dépenses de travaux de son revenu imposable. Lorsque le bien est donné en location, le déficit foncier éventuellement constaté peut, par dérogation au droit commun, être imputé sur le revenu global sans limitation de montant.

Les conditions pour en bénéficier

Pour bénéficier de ce dispositif, l’investisseur doit acquérir un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, ou un bien assimilé répondant aux conditions prévues par l’administration fiscale. Le propriétaire doit en principe conserver le bien pendant au moins 15 ans à compter de son acquisition.

Exemple d’un investissement avec la loi Monuments historiques

Romane peut acquérir à Toulouse un appartement situé dans un immeuble inscrit au titre des monuments historiques pour 320 000 €, puis engager 140 000 € de travaux de restauration validés dans le cadre de l’opération. Si le logement est ensuite loué nu et génère 12 000 € de loyers annuels, les charges et travaux peuvent créer un déficit foncier important.

Dans cet exemple, avec 12 000 € de loyers et 140 000 € de travaux déductibles, le déficit foncier ressort à 128 000 €. Contrairement au déficit foncier classique, ce déficit peut être imputé sur le revenu global sans plafond de 10 700 €, ce qui constitue l’un des principaux atouts du dispositif pour les contribuables fortement fiscalisés.

Tout savoir sur la loi Monuments Historiques à Toulouse.

Le déficit foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet à un propriétaire bailleur de déduire de ses revenus fonciers certaines charges supportées dans le cadre d’une location nue, notamment les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration. Lorsque le montant des charges déductibles est supérieur aux loyers perçus, un déficit foncier apparaît. Une partie de ce déficit, hors intérêts d’emprunt, peut alors être imputée sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond peut être porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique remplissant les conditions prévues.

Les conditions pour en bénéficier

Pour bénéficier du déficit foncier, le logement doit être loué nu et relever du régime réel d’imposition des revenus fonciers. Les charges déductibles doivent concerner des dépenses admises par l’administration fiscale et non de simples travaux de construction ou d’agrandissement. Lorsque le déficit est imputé sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. La fraction du déficit qui dépasse 10 700 €, ainsi que celle provenant des intérêts d’emprunt, reste quant à elle imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Exemple d’un investissement avec le déficit foncier

Robert achète à Toulouse un appartement ancien destiné à la location nue et perçoit 9 600 € de loyers annuels, soit 800 € par mois. Au cours de la même année, il engage 22 000 € de travaux déductibles et supporte 2 000 € d’autres charges, hors intérêts d’emprunt. Le total des charges déductibles s’élève alors à 24 000 €. Avec 9 600 € de loyers, le déficit foncier atteint donc 14 400 €. Dans ce cas, 10 700 € peuvent être imputés sur le revenu global du propriétaire, tandis que les 3 700 € restants sont reportables sur ses revenus fonciers futurs.

Tout savoir sur le déficit foncier à Toulouse.

Le dispositif Pinel (plus en vigueur)

La loi Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024 permettait de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant investi, répartie sur une période de 12 ans. Pour en bénéficier, l’investisseur devait s’engager à louer son bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, avec des plafonds de loyers et de ressources des locataires à respecter.