Le déficit foncier : définition et fonctionnement à Toulouse
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme de défiscalisation immobilière mis en place par la loi Balladur en 1993. Il permet aux propriétaires de déduire de leur revenu global certaines dépenses engagées pour la rénovation et l’entretien d’un bien immobilier destiné à la location. Le propriétaire-bailleur se trouve en déficit foncier lorsque les charges qu’il supporte sont plus importantes que les loyers perçus.
Quels sont les avantages fiscaux du déficit foncier ?
- Optimiser ses revenus locatifs tout en réduisant ses impôts.
- Déduction des charges supportées par le propriétaire-bailleur sur ses revenus fonciers.
- Imputation du montant du déficit foncier sur le revenu global, jusqu’à un plafond de 10 700 euros par an.
- Report possible de l’excédent de déficit sur les revenus fonciers des années suivantes (pendant 10 ans).
Les critères pour faire du déficit foncier à Toulouse
Pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit louer le bien jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit foncier. Pour un déficit réalisé en 2023, le bien doit être loué jusqu’en 2026. De plus les travaux déductibles doivent être payés dans l’année en cours.
Les charges déductibles des revenus fonciers à Toulouse
Les charges qui peuvent être déduites des revenus fonciers du propriétaire sont les suivantes :
- les frais de gestion et d’administration du bien comme la rémunération d’un concierge, des frais d’agence ou de syndic de copropriété,
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire comme la taxe foncière,
- les dépenses de réparation et d’entretien permettant de faciliter la location,
- les charges locatives,
- les primes d’assurance,
- les intérêts et frais d’emprunt,
- les indemnités d’éviction ou de relogement,
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété.
En savoir plus
Ne peuvent pas être déduites du revenu foncier les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement.
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Les étapes pour calculer son déficit foncier à Toulouse ?
1. Calcul des revenus fonciers
Il faut d’abord déterminer le montant des revenus fonciers générés par le bien immobilier. Cela inclut les loyers perçus, charges comprises.
2. Déduction des charges supportées par le propriétaire-bailleur
Il faut ensuite déduire les charges supportées par le propriétaire-bailleur, telles que les frais d’emprunt, les frais d’entretien et de réparation, les travaux etc.
3. Calcul du résultat foncier
Le résultat foncier est égal au montant des revenus fonciers – le montant des charges déductibles.
4. Imputation du déficit foncier sur le revenu global
Si le résultat foncier est négatif, on parle alors de déficit foncier. Il peut alors être imputé sur le revenu global, jusqu’à un plafond de 10 700 euros.
5. Report du déficit foncier non imputé
Si le déficit foncier dépasse ce plafond, l’excédent peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes (pendant 10 ans).
Questions – réponses sur le déficit foncier
Le déficit foncier s’applique-t-il dans le cadre d’une revente ?
Le propriétaire-bailleur doit respecter un délai de 3 ans avant de revendre le bien, d’arrêter sa location nue, de basculer vers une location meublée ou de reprendre le bien en tant qu’habitation personnelle.
Si le bien est revendu avant les 3 ans alors l’administration fiscale procédera à un contrôle fiscal sur les trois années précédentes et remettra en cause l’imputation du déficit foncier effectuée sur le revenu global. Suite au contrôle fiscal, le contribuable devra faire face à un redressement fiscal qui réintégrera l’ensemble des déficits qui avaient été déduits des revenus globaux dans les impôts à payer. En plus du redressement fiscal, des pénalités plus ou moins élevées ainsi que des intérêts de retard seront appliqués au contribuable.
Comment déclarer ses charges déductibles des revenus fonciers ?
Les charges déductibles sont à déclarer via le formulaire n°2044 et à joindre dans la déclaration de revenus globale via le formulaire n°2042.
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