Zone ANRU : tout savoir sur la TVA à 5.5 % dans l’immobilier neuf à Toulouse
La TVA réduite pour accéder plus facilement à la propriété
La TVA réduite 5.5 % est un dispositif fiscal qui permet aux acheteurs d’un logement neuf de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5.5 % au lieu de 20 %, sous certaines conditions. Ce dispositif a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes et de dynamiser les quartiers en rénovation urbaine.
Qu’est-ce qu’une zone ANRU ?
Une zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) correspond à une zone de quartiers faisant l’objet d’un projet de rénovation urbaine afin de faciliter l’accès à la propriété d’un logement neuf à des prix plus accessibles.
L’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU)
Créée en 2003, l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) est un Établissement Public Industriel et Commercial administrant le programme national de rénovation urbain (PNRU) dans le but de redynamiser des quartiers en plein développement au sein des grandes agglomérations françaises. À Toulouse, les quartiers situés en zones ANRU font l’objet de rénovations afin de permettre à un plus grand nombre d’acquéreurs de devenir propriétaires d’un bien immobilier neuf.
L’ANRU vise à encourager l’accession à la propriété à des ménages sous plafonds de ressources, tout en participant à la rénovation de certains quartiers à Toulouse. Les principales spécificités de l’ANRU ont pour objectif :
- le désenclavement de certains quartiers,
- la diversification de l’habitat,
- le développement de la mixité sociale.
Focus : comment est financée l’ANRU ?
Les projets de renouvellement urbain sont approuvés par un comité d’engagement national qui définit la participation financière de l’ANRU en fonction des ambitions et de la stratégie d’action de chaque opération. Une convention est ensuite signée par l’ANRU, les porteurs de projet et les maîtres d’œuvre.
Les zones ANRU
Les zones ANRU sont des zones d’aménagement et de rénovation urbaine permettant l’acquisition d’un logement neuf à un taux de TVA à 5,5% au lieu des 20% habituels. Elles sont déterminées en fonction des Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV). Il s’agit de quartiers qui bénéficient d’une transformation profonde comme la rénovation du mobilier urbain, la réhabilitation ou la destruction de logements anciens, l’aménagement des espaces extérieurs, l’installation de nouveaux équipements publics, et la construction de programmes immobiliers neufs. Consultez la cartographie des zones ANRU en région toulousaine.
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Pourquoi devenir propriétaire en zone ANRU ?
L’achat d’une maison ou d’un appartement neuf en zone ANRU à Toulouse vous permet notamment :
- d’obtenir une TVA réduite à 5,5% au lieu des 20% habituels.
- d’acheter à un prix au mètre carré inférieur à la moyenne du marché toulousain.
- de bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ) et de financer jusqu’à 40% du montant de votre acquisition immobilière avec un taux à 0%.
Comme il s’agit d’un achat dans le neuf, vous bénéficierez des mêmes garanties que lors d’un achat immobilier neuf dans une zone classique : frais de notaire réduits, dernières normes en vigueur, garanties parfait achèvement, biennale, décennale.
Exemple
Mathieu qui débute dans la vie active souhaite acquérir son premier logement dans le quartier de Lalande à Toulouse (zone A), afin d’être à proximité de son lieu de travail (aéroport de Toulouse-Blagnac).
- Avec un revenu de 24 000 € annuels, Mathieu est éligible à une acquisition immobilière d’un logement neuf en zone ANRU.
Quelles sont les conditions pour acheter en zone ANRU ?
Pour pouvoir profiter de la réduction du taux de TVA à 5,5 %, plusieurs conditions doivent-être remplies, concernant à la fois le logement, mais aussi l’acquéreur.
Les conditions pour le logement
Pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5 %, le logement doit se situer sur une zone géographique précise.
Les Quartiers Prioritaires de la ville (QPV)
En France, il existe 480 quartiers en France considérés comme des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), c’est-à-dire des quartiers qui présentent des écarts sociaux et économiques par rapport au reste de l’agglomération. On retrouve à Toulouse 12 quartiers prioritaires, que l’on peut retrouver sur le site de la SIG Politique de la Ville :
- Arènes, Bourbaki.
- Cépière Beauregard.
- Empalot.
- Grand Mirail.
- La Gloire.
- Les Izards – La Vache.
- Négreneys.
- Pradettes.
- Rangueil.
- Saint Exupéry.
- Soupetard.
De plus trois communes autour de Toulouse comptent au moins un quartier QPV :
- Les quartiers En Jacca et Val D’Aran – Poitou – Pyrénées à Colomiers.
- Le quartier Barradels à Blagnac.
- Le quartier Vivier Maçon à Cugnaux.
Les zones ANRU
À Toulouse, on retrouve 6 quartiers concernés par le programme national de rénovation urbaine (NPNRU) :
- Bellefontaine.
- Empalot.
- Miracle U.
- Reynerie.
- Trois crocus.
- Bagatelle-La Faourette-Papus-Tabar-Bordelongue.
La saviez-vous ?
Le logement peut également être éligible à la TVA réduite s’il se situe dans un périmètre de 300 à 500 mètres de ces deux types de zones.
Les plafonds de prix de vente
Dans le cadre d’une accession à la propriété avec la TVA réduite à 5,5 %, le prix d’achat au m2 ne doit pas dépasser un plafond fixé en fonction de la zone géographique du logement :
 Zones |  Prix maximum HT |
|---|---|
| Zone A bis | 5 941 €/m2 |
| Zone A | 4 501 €/m2 |
| Zone B1 | 3 605 €/m2 |
| Zone B2 | 3 147 €/m2 |
| Zone C | 2 751 €/m2 |
À Toulouse, commune située en zone A, le prix de vente maximum a été fixé à 4 501 €.
Les conditions à respecter pour l’acquéreur
- L’acquéreur doit être une personne physique.
- Il doit occuper le logement acheté au titre de résidence principale pendant 10 ans. Si l’acquéreur revend le logement avant la fin de la période, il devra rembourser la différence perçue entre la TVA réduite et la TVA à 20 %. Il existe certaines situations comme une mutation, le chômage ou un décès, permettant à l’acquéreur de quitter le logement avant la période de 10 ans.
Les plafonds liés aux revenus
Les acquéreurs éligibles à l’achat d’un bien immobilier neuf en zone ANRU à Toulouse sont ceux ne dépassant pas les plafonds de ressources établis, selon le revenu fiscal de référence N-2. Ils ont été déterminés en fonction du nombre de personnes composant le foyer fiscal et du lieu où est situé le bien. À Toulouse, ils sont les suivants.
 Catégorie du ménage | Zone « Autres régions » (Toulouse) |
|---|---|
| 1 personne seule | 32 673 € |
| 2 personnes (ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap ) | 43 633 € |
| 3 personnes ou une pers. seule (avec une pers. à charge ou un jeune ménage sans personne à charge ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap) | 52 471 € |
| 4 personnes ou une pers. seule (avec deux pers. à charge ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap) | 63 347 € |
| 5 personnes ou une pers. seule (avec trois pers. à charge ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap) | 74 518€ |
| 6 personnes ou une pers. seule (avec quatre pers. à charge ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap) | 83 983 € |
| Par personne supplémentaire | 9 368 € |
Pour connaître vos droits d’éligibilité concernant un achat immobilier dans le neuf en zone ANRU, il vous suffit de remplir notre outil de simulation ANRU.
Nos programmes neufs en TVA 5.5% situés en zones ANRU à Toulouse
Axineuf vous propose un large choix de programmes immobiliers neufs en zones ANRU dans plusieurs quartiers de Toulouse. Découvrez prochainement nos programmes ANRU en TVA 5,5%.
La TVA réduite pour les travaux de rénovation
La TVA réduite à 5,5 % peut également être destinée aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements pour les propriétaires occupants, bailleurs, syndicats de copropriétaires, locataires, occupants à titre gratuit ou SCI (sociétés civiles immobilières).
Les biens concernés
Les logements éligibles à la TVA réduite 5,5% sont les suivants :
- Maison individuelle.
- Logement situé dans un immeuble collectif.
- Habitations légères (mobile-homes), péniches aménagées pour l’habitation.
- Dépendance usuelle d’un local d’habitation (cave, grenier, cour d’immeuble…).
- Logement de fonction.
- Établissement d’un hébergement collectif de personnes physiques (établissement touristique sur lequel la TVA ne s’applique pas ou établissement à caractère social).
Les travaux éligibles
La TVA réduite à 5,5% s’applique pour les travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique et les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique.
Retrouvez tous les travaux de rénovation énergétique éligibles à la TVA réduite 5,5%.
Questions-réponses
Comment savoir si un logement neuf est en zone ANRU ?
Pour savoir si un logement neuf se trouve en zone ANRU et quels quartiers sont concernés à Toulouse, il vous suffit de vous rendre sur le site du gouvernement de l’Agence nationale de la Cohésion des Territoires https://sig.ville.gouv.fr/ et de consulter la liste des quartiers prioritaires.
Comment calculer la TVA 5.5% ?
La TVA à 5,5% est réservée aux acquéreurs de leur résidence principale en zone ANRU ou dans le cas de travaux de rénovation énergétique. Cette réduction est entièrement acquise après dix ans de propriété et d’occupation. Celle-ci étant habituellement de 20 %, l’économie réalisée est donc majeure. Par exemple, pour un logement acheté à 150 000 € HT, l’économie réalisée sera de 21 750 €. Avec une TVA à 20% le logement coûterait 180 000 TTC, alors qu’avec la TVA à 5,5% il ne coûte plus que 158 250€ TTC.
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