Accéder à la propriété avec le Bail Réel Solidaire à Toulouse

Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire (BRS) et comment ça fonctionne ? 

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est une solution solidaire permettant aux ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété, mais aussi de lutter contre la spéculation immobilière et préserver le parc de logements abordables sur le long terme. Introduit en 2014 par la loi ALUR et mis en place en 2016, ce dispositif dissocie le logement du terrain, c’est ce qu’on appelle la dissociation du foncier et du bâti. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur achète uniquement le logement et non le terrain sur lequel il est construit. Le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS), qui le met à disposition de l’acquéreur via un bail d’une durée de 18 à 99 ans.

Pourquoi acheter en Bail Réel Solidaire à Toulouse ?  

Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession apprécié par les acquéreurs, car il présente plusieurs avantages.

Un prix d’achat réduit

En achetant un logement avec le Bail Réel Solidaire, les acquéreurs peuvent bénéficier d’un prix d’achat réduit, puisque l’on n’achète que le bâti et non le foncier. Ainsi, les coûts d’acquisition sont généralement inférieurs de 20 à 40 % par rapport aux prix du marché classique.

Un avantage sur la fiscalité 

En profitant du BRS, les acquéreurs peuvent bénéficier d’un abattement de 30 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties. De plus, la TVA est limitée à 5,5 % pour tous les nouveaux propriétaires.

Une garantie de revente encadrée

Le dispositif d’accession BRS offre une garantie de revente encadrée. En cas de revente du logement, l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) doit donner son accord et fixer un prix plafond, assurant ainsi la pérennité du parc de logements abordables.

Une accession à la propriété dans des zones tendues

Le BRS permet aussi aux ménages modestes d’accéder à la propriété dans des zones où les prix de l’immobilier sont élevés, favorisant ainsi la mixité sociale et une meilleure répartition du parc de logements.

Qui peut bénéficier du Bail Réel Solidaire ? 

Les critères obligatoires   

Pour être éligible au Bail Réel Solidaire, il faut répondre à plusieurs critères :

  • L’acquéreur doit être une personne physique, qui souhaite acquérir sa résidence principale.
  • Le logement doit être neuf ou issu d’un programme de réhabilitation.

Les plafonds de ressources

L’éligibilité au BRS est également soumise à des conditions de ressources. En effet, les ménages doivent avoir des revenus inférieurs à certains plafonds définis par les pouvoirs publics. Ces plafonds varient en fonction de la composition du ménage et du lieu d’implantation du logement. Ils sont généralement alignés sur ceux du prêt social Location-Accession (PSLA).


Nombre de personnes dans le foyer

Zone A


Zone B et C
1 personne 35 15126 921
2 personnes 49 72035 899
3 personnes56 82541 525
4 personnes64 63846 014
5 personnes et plus73 73250 489

Les zones éligibles 

Le BRS est un dispositif qui vise principalement les zones tendues, c’est-à-dire les territoires où la demande de logements est supérieure à l’offre. Ainsi, les projets en BRS sont prioritairement développés dans les zones urbaines et périurbaines où les prix de l’immobilier sont élevés. On retrouve 4 zones éligibles au Bail Réel Solidaire :

Zone A

Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier
Zone BZone B1 = Autres agglomérations de plus de 250 000 habitants. Grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et Iles.
Zone B2 = Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, Communes chères en zone littorales ou frontalières Pourtour de lÎle-de-France

Zone C
Reste du territoire

La redevance à l’OFS

Dans le processus de dissociation du terrain et du bâti, l’acquéreur qui devient propriétaire du bien immobilier, doit payer une redevance mensuelle à l’Organisme Foncier Solidaire pour la location du terrain. Cette redevance d’une valeur de 1 à 4 euros par mètres carrés doit être versée pendant toute la durée d’occupation du logement, permettant ainsi à l’acquéreur de payer le droit d’occupation du sol, son financement et sa gestion par l’OFS.

Quels sont les risques du Bail Réel Solidaire (BRS) ?

Le Bail Réel Solidaire est une solution innovante pour permettre l’accession à la propriété à un coût moindre. Toutefois, comme toute formule d’achat immobilier, le BRS présente des risques qu’il convient d’évaluer avant de se lancer.

Risque de revente difficile

La revente d’un logement acquis en BRS peut être plus compliquée que celle d’un bien classique, car elle est soumise à certaines conditions et à une régulation du prix de vente par l’Organisme de Foncier Solidaire. Cela peut limiter le nombre de potentiels acquéreurs et allonger les délais de revente. Si vous rencontrez des difficultés à revendre votre bien, l’OFS peut vous aider à trouver un acquéreur répondant aux critères d’éligibilités ou bien s’engage à acheter votre bien.

Risque d’évolution limitée du patrimoine

Dans le cadre d’un BRS, la valorisation du bien immobilier est plafonnée, ce qui signifie que la plus-value réalisée lors de la revente sera limitée. Son montant est actualisé selon deux indices, l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Ainsi, il peut être difficile de constituer un patrimoine immobilier conséquent via cette formule.

Risque lié à la durée du bail

Le BRS repose sur un bail de longue durée (18 à 99 ans), et il convient de s’assurer que cette durée correspond à vos projets personnels et professionnels. En cas de changement imprévu (mutation professionnelle, séparation, etc.), il faudra faire face aux contraintes liées à la revente ou à la location du logement.

Comment revendre un logement acquis en Bail Réel Solidaire ?

La revente d’un logement acquis en BRS est soumise à certaines conditions et à une régulation du prix de vente par l’OFS. Voici les étapes par lesquelles l’acquéreur doit passer pour vendre son logement en bail réel solidaire :

  1. Informer l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de votre volonté de vendre : l’OFS dispose d’un droit de préemption et peut décider d’acheter le logement pour le proposer à une autre famille éligible au BRS.
  2. Fixer le prix de vente en accord avec l’OFS : le prix est encadré et ne peut excéder un plafond fixé par l’OFS, afin de maintenir la vocation sociale du dispositif.
  3. Trouver un acquéreur éligible au BRS : l’acheteur doit remplir les conditions d’éligibilité au dispositif (ressources, composition du ménage, etc.).
  4. Signer un nouveau bail réel solidaire avec le nouvel acquéreur : le bail est transféré au nouvel occupant, qui devient titulaire des droits et des obligations liées au BRS.

Questions – réponses sur le Bail Réel Solidaire

Qu’est-ce qu’un OFS et quel est son rôle ?

Un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) est une structure à but non lucratif qui a pour mission de faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes. L’OFS est propriétaire du foncier et consent un bail réel solidaire aux accédants, qui deviennent propriétaires du bâti.

Comment se déroule l’achat du bâti en Bail Réel Solidaire ?

L’achat en BRS se réalise en deux étapes : tout d’abord, l’accédant signe un contrat de BRS avec l’OFS, qui lui octroie l’usage du terrain pour une durée déterminée (18 à 99 ans). Ensuite, l’accédant achète le bâti (logement) auprès du vendeur (promoteur, bailleur social, etc.), en finançant cet achat par un prêt immobilier classique.

Peut-on cumuler le BRS avec le prêt à taux zéro ?

Oui, il est possible de cumuler le BRS avec le prêt à taux zéro (PTZ) pour financer l’achat du bâti. Le PTZ est un prêt sans intérêt octroyé par l’État, qui permet aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Le montant du PTZ dépend des ressources du ménage et de la localisation du bien.

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