En 2025, le financement d’un achat immobilier reste un enjeu majeur pour les ménages français. Entre la remontée progressive des taux d’intérêt et la revalorisation des aides à l’accession, il est essentiel de connaître les dispositifs et leviers permettant de concrétiser un projet dans les meilleures conditions.
Un contexte financier exigeant mais plus stable
Après une période de hausse rapide en 2023-2024, les taux de crédit immobilier se sont stabilisés autour de 3,17 % en moyenne sur 20 ans en octobre 2025 (source : Observatoire Crédit Logement/CSA).
Les banques se montrent à nouveau plus ouvertes au financement, mais exigent des dossiers solides et un apport personnel suffisant pour rassurer sur la solvabilité du projet.
L’apport personnel : un levier incontournable pour financer son projet
L’apport personnel représente en moyenne 10 à 20 % du prix du bien selon les établissements. Il sert à financer les frais annexes :
- frais de notaire : 7 à 8 % du prix pour l’ancien, contre 2 à 3 % dans le neuf,
- frais de garantie et d’assurance emprunteur, soit 1 à 2 % supplémentaires.
Un acheteur qui acquiert un appartement à 250 000 € doit donc prévoir un apport minimal de 25 000 à 30 000 €. Certains établissements acceptent des financements sans apport, notamment pour les primo-accédants disposant d’une situation professionnelle stable ou d’aides complémentaires (Prêt à Taux Zéro, aide Action Logement…).
Notre conseil : conservez l’équivalent de trois à six mois de revenus en épargne de précaution, afin d’éviter toute tension financière post-achat.
Le prêt immobilier classique
C’est la solution la plus courante pour financer un achat immobilier, que ce soit une résidence principale, secondaire ou un investissement locatif. Le prêt immobilier classique est accordé par une banque ou un organisme de financement, sur la base de trois critères clés : la capacité d’endettement, la stabilité des revenus et la solidité du dossier emprunteur.
Bonne nouvelle : ce type de crédit offre une grande souplesse.
- Les taux fixes permettent de sécuriser son budget avec des mensualités identiques pendant toute la durée du prêt.
- Les taux variables, eux, s’ajustent en fonction de l’évolution du marché, une option parfois avantageuse en période de baisse des taux.
En moyenne, les emprunts s’étalent sur 20 à 25 ans, mais certaines banques vont jusqu’à 30 ans pour les jeunes acquéreurs.
Les aides et prêts réglementés à connaître en 2025
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Réservé aux primo-accédants n’ayant pas été propriétaires depuis deux ans, le PTZ permet désormais de financer jusqu’à 50 % du coût total du logement sous conditions de ressources. Un couple avec deux enfants peut en bénéficier si ses revenus annuels ne dépassent pas 102 900 € en zone A, où se situe Toulouse. Le PTZ peut également financer un logement neuf ou ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total.
- Tout savoir sur le Prêt à Taux Zéro.
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) permet aux ménages modestes de financer jusqu’à 100 % du prix du logement sur une durée de 5 à 30 ans. En 2025, il conserve un taux plafonné et des avantages fiscaux attractifs : frais de notaire réduits, exonération de taxe de publicité foncière et frais de garantie allégés. À Toulouse, un couple peut y prétendre avec un revenu annuel inférieur à 73 500 €.
- Tout savoir sur le Prêt Accession Sociale.
Le Prêt Accession Action Logement
Le Prêt Action Logement est un financement complémentaire proposé aux salariés du secteur privé non agricole travaillant dans une entreprise de 10 salariés ou plus. Il est octroyé à un taux réduit de 1 % (hors assurance obligatoire), dans la limite de 30 000 €, et soumis à conditions de ressources. Il permet d’acheter ou de construire une résidence principale, sous réserve de ne pas avoir été propriétaire au cours des dix dernières années.
- Tout savoir sur le Prêt Action Logement.
Le Prêt Épargne Logement
Le Prêt Épargne Logement (PEL) repose sur une épargne préalable. Un plan ouvert depuis au moins quatre ans permet de financer l’achat ou la construction de sa résidence principale. Le montant du prêt dépend des intérêts cumulés et de la date d’ouverture du plan. Le taux d’intérêt du PEL s’élève à 1,75 % depuis le 1ᵉʳ janvier 2025.
- En savoir plus sur les aides du gouvernement pour financer son achat immobilier.
Comment bien préparer son dossier de financement ?
Le taux d’endettement maximal reste fixé à 35 % des revenus nets mensuels (assurance incluse). Pour un couple gagnant 4 500 € nets/mois, la mensualité maximale sera donc d’environ 1 575 €.
Lors de la décision, les établissements financiers analysent :
- votre stabilité professionnelle (CDI, ancienneté, revenus réguliers),
- votre gestion des comptes (absence de découvert récurrent),
- votre niveau d’apport et la cohérence entre projet et capacité d’épargne.
Le dossier idéal combine un taux d’endettement maîtrisé, un reste à vivre confortable et un projet clair (type de bien, localisation, usage principal).
Notre conseil : faire appel à un courtier immobilier permet souvent d’obtenir un taux inférieur de 0,4 à 0,5 point.
Ne pas négliger les frais cachés du financement
Outre les frais de notaire et d’assurance, d’autres coûts sont parfois sous-estimés :
- les frais de garantie (hypothèque, caution mutuelle) : qui s’élève en moyenne à 2 % du montant emprunté,
- les frais de dossier bancaire : entre 500 et 1 500 €. Ils peuvent être fixes ou calculés en pourcentage du montant emprunté, le plus souvent compris entre 0,5 % et 1 % du capital du prêt,
- le coût total de l’assurance emprunteur, qui varie de 0,05 % à 0,70 % du capital emprunté.
Depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, les emprunteurs peuvent changer d’assurance à tout moment, permettant de réduire significativement la facture annuelle.
En savoir plus
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- Tout ce qu’il faut savoir pour réussir son achat immobilier dans le neuf.
- Les avantages d’acheter dans le neuf.
