Le dispositif Jeanbrun pour investir dans l’immobilier locatif à Toulouse
Ce qu’il faut retenir sur la loi Jeanbrun
- Dispositif fiscal visant à relancer l’investissement locatif et la construction de logements face à la pénurie.
- Avantage basé sur l’amortissement du bien, permettant de déduire une partie du prix du logement des revenus imposables.
- Applicable aux logements neufs ou anciens avec travaux importants.
- Obligation de louer le bien nu pendant au moins 9 ans avec des plafonds de loyers et de ressources.
- Objectif : augmenter l’offre de logements, notamment pour les étudiants et jeunes actifs.
Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?
L’année 2026 marque un tournant majeur pour l’immobilier neuf avec l’entrée en vigueur du dispositif Jeanbrun. Inscrit dans la Loi de Finances, ce nouveau levier fiscal arrive à point nommé pour redynamiser un marché français en tension. L’objectif est clair : répondre à la pénurie de logements qui frappe durement les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs.
Contrairement aux réductions d’impôts classiques, le dispositif Jeanbrun mise sur un mécanisme d’amortissement, permettant aux investisseurs de déduire une partie du prix de revient du bien de leurs revenus imposables.
Quels sont les objectifs du dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun a été conçu en réponse à une crise du logement profonde et durable, marquée à la fois par le poids croissant des dépenses de logement dans le budget des ménages, par le recul de l’offre locative et par la baisse des mises en chantier. L’État entend relancer simultanément l’offre privée et sociale en visant un rythme de 400 000 logements construits par an pour atteindre 2 millions de logements d’ici 2030, dont 50 000 logements locatifs privés et 125 000 logements sociaux.
Quels sont les avantages du dispositif Jeanbrun pour un investissement à Toulouse ?
Réduire ses impôts grâce à l’amortissement
Le dispositif permet d’opter pour un amortissement fiscal sur le prix d’acquisition du logement (hors foncier), le foncier étant estimé forfaitairement à 20 %.
Pour les logements neufs ou acquis en VEFA :
- 3,5 % par an en location intermédiaire,
- 4,5 % par an en location sociale,
- 5,5 % par an en location très sociale.
Pour les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation lourde :
- 3 % par an en location intermédiaire,
- 3,5 % par an en location sociale,
- 4 % par an en location très sociale.
| Type de logement | Location intermédiaire | Location sociale | Location très sociale |
|---|---|---|---|
| Logement neuf / VEFA | 3,5 % par an | 4,5 % par an | 5,5 % par an |
| Logement ancien avec rénovation lourde | 3 % par an | 3,5 % par an | 4 % par an |
Un avantage fiscal plafonné
Afin de limiter l’impact budgétaire du dispositif, les déductions annuelles au titre de l’amortissement sont plafonnées. Le plafond est fixé à 8 000 € par an pour une location intermédiaire, 10 000 € pour une location sociale et 12 000 € pour une location très sociale. Ce plafond s’apprécie par foyer fiscal et non par logement, impliquant un partage de l’avantage en cas de détention de plusieurs biens.
Se constituer un patrimoine
Les investisseurs peuvent se constituer ou développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal stabilisé. En investissant dans le neuf ou la rénovation, ils participent à l’amélioration du parc locatif français.
Augmenter ses revenus mensuels
Grâce à la perception régulière des loyers, ce dispositif assure des revenus complémentaires et une rentabilité prévisible à long terme, particulièrement intéressante dans les zones tendues comme Toulouse ou Bordeaux.
Le plafond du déficit foncier
Une autre mesure annoncée concerne le relèvement du plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global, qui serait de 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027.
La possibilité de cumuler Jeanbrun avec le dispositif LLI
Le dispositif Jeanbrun pourrait être cumulé avec le dispositif Logement Locatif intermédiaire, qui permet de louer des logements aux ménages modestes.
Quelles sont les conditions de la loi Jeanbrun ?
Conditions liées au logement
- Le logement doit être situé en France.
- Il doit se trouver dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Il peut s’agir d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec travaux (représentant au moins 30 % du prix d’acquisition).
Conditions liées à la location
- Le logement doit être loué nu.
- Il doit être loué comme résidence principale du locataire.
- Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Conditions liées au locataire
- Le locataire doit respecter un plafond de ressources.
- Le logement doit être loué dans le respect d’un plafond de loyer.
- Ces plafonds varient selon le niveau de location : intermédiaire, sociale ou très sociale.
Personnes exclues de la location
- Le logement ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire.
- Il ne peut pas non plus être loué à un parent ou allié jusqu’au 2e degré inclus.
Quels sont les risques du dispositif ?
Les loyers impayés
Un risque inhérent à la location de logements est celui des loyers impayés. Il est important de bien sélectionner ses locataires et de mettre en place des garanties (caution, garantie des loyers impayés) pour minimiser ce risque.
La vacance locative
La vacance locative, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement est inoccupé et ne génère pas de revenu locatif, est un risque à prendre en compte pour l’investisseur. Il est essentiel de bien choisir l’emplacement du logement et de maintenir un bon niveau d’attractivité du bien pour éviter la vacance.
L’évolution du marché immobilier
Le marché immobilier est soumis à des fluctuations et peut connaître des périodes de baisse de la demande ou de l’offre, ce qui peut impacter la rentabilité d’un investissement locatif.
Comment réussir son investissement en loi Jeanbrun ?
Pour réussir son investissement locatif en Jeanbrun autour de Toulouse, il est essentiel de bien choisir l’emplacement du logement. Celui-ci doit se situer dans un quartier ou une commune qui offre une bonne rentabilité locative afin de rentabiliser le logement sur le long terme. Il doit également être en bon état et proposer un bon DPE (diagnostic de performance énergétique), évitant ainsi les nouvelles réglementations concernant l’interdiction à la location des passoires thermiques dans les années à venir. Le propriétaire doit également sélectionner avec soin des locataires solvables qui n’auront pas de difficultés à payer le loyer.
Quelles sont les zones éligibles à ce dispositif ?
Le dispositif Jeanbrun peut être mobilisé sur l’ensemble du territoire français. Vous pouvez ainsi bénéficier de ce dispositif pour un investissement locatif à Toulouse, et autres communes de la région (Colomiers, Blagnac, Tournefeuille etc).
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Questions – réponses
Loi Jeanbrun vs dispositif « Relance Logement » : quelles différences ?
Il est important de préciser que la loi Jeanbrun et le dispositif « Relance Logement » font actuellement référence au même mécanisme d’investissement locatif.
Comment mettre en location son bien ?
Pour mettre en location son logement, le propriétaire doit s’assurer qu’il répond aux critères définis par le le dispositif Jeanbrun. Il doit également rédiger un contrat de bail conforme à la législation en vigueur et fixer un loyer réaliste en tenant compte des plafonds imposés (intermédiaire, social et très social).
Le dispositif Jeanbrun est-il réservé aux primo-investisseurs ?
Non. Le dispositif n’est pas limité aux personnes réalisant leur premier investissement locatif. Il est ouvert à tous les particuliers souhaitant investir dans un logement locatif, dès lors que les conditions légales sont respectées.
Que se passe-t-il si l’engagement de location n’est pas respecté ?
Lorsque les conditions cessent d’être respectées, notamment en cas de rupture anticipée de l’engagement, l’avantage fiscal peut être repris. Les amortissements déjà pratiqués peuvent alors être réintégrés dans les revenus fonciers.
Comment déclarer un investissement locatif ?
La déclaration d’un investissement locatif doit se faire via les formulaires appropriés lors de la déclaration annuelle des revenus comme les formulaires 2044-EB et 2042 à retrouver sur le site du gouvernement, en fonction du régime fiscal applicable :
- Le régime Micro-Bic s’applique pour la mise en location d’un bien meublé avec des revenus inférieurs à 77 700€ par an.
- Le régime Micro-Foncier s’applique pour les logements non meublés avec des recettes inférieures à 23 000€ par an.
- Le régime Réel s’applique pour les locations non meublées avec des revenus locatifs supérieurs à 23 000€.
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Page mise à jour le 27/02/2026
