Tout savoir sur le dispositif Jeanbrun (statut de bailleur privé) pour investir dans l’immobilier locatif
Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?
Le bailleur privé est une personne physique (individu) ou morale (entité juridique, composée d’une collection d’individus) qui met à disposition des logements, neufs ou anciens, en location pour les particuliers. Le statut de bailleur privé comprend différents types de propriétaires comme les propriétaires individuels, les sociétés civiles immobilières (SCI) et les investisseurs institutionnels. La condition de bailleur privé est déterminée par la nature du propriétaire et non par le type de logement proposé à la location.
Zoom sur la proposition du dispositif Jeanbrun
Le dispositif est bien intégré à la loi de finances pour 2026, mais il n’est pas encore entré en vigueur à ce stade. Son application effective demeure conditionnée à la promulgation définitive de la loi et à la publication des décrets d’application précisant notamment les plafonds de loyers, de ressources et les modalités déclaratives. Il vise à relancer :
- la construction de logements neufs,
- la remise sur le marché de logements anciens rénovés.
Ce dispositif serait conçu pour prendre le relais des mécanismes disparus, comme le Pinel, et soutenir la location longue durée dans les métropoles où la demande reste supérieure à l’offre.
Quelles sont les différences entre un bailleur privé et un bailleur public ?
Le bailleur privé se distingue du bailleur public par sa nature juridique et le type de biens qu’il propose à la location. Les bailleurs publics regroupent les organismes d’habitation à loyer modéré (HLM), les collectivités locales, les établissements publics et l’État. Ils fournissent des logements aux ménages modestes tandis que les bailleurs privés proposent des logements accessibles sans conditions particulières.
Quels seraient les avantages du dispositif Jeanbrun ?
Réduire ses impôts grâce à l’amortissement
Le futur statut permettrait au bailleur privé d’opter pour un amortissement fiscal sur le prix d’acquisition du logement (hors foncier), le foncier étant estimé forfaitairement à 20 %.
Pour les logements neufs ou acquis en VEFA :
- 3,5 % par an en location intermédiaire,
- 4,5 % par an en location sociale,
- 5,5 % par an en location très sociale.
Pour les logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation lourde :
- 3 % par an en location intermédiaire,
- 3,5 % par an en location sociale,
- 4 % par an en location très sociale.
Un avantage fiscal plafonné
Afin de limiter l’impact budgétaire du dispositif, les déductions annuelles au titre de l’amortissement seraient plafonnées. Le plafond serait fixé à 8 000 € par an pour une location intermédiaire, 10 000 € pour une location sociale et 12 000 € pour une location très sociale. Ce plafond s’apprécierait par foyer fiscal et non par logement, impliquant un partage de l’avantage en cas de détention de plusieurs biens.
Se constituer un patrimoine
Les bailleurs privés pourraient constituer ou développer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal stabilisé. En investissant dans le neuf ou la rénovation, ils participeraient à l’amélioration du parc locatif français.
Augmenter ses revenus mensuels
Grâce à la perception régulière des loyers, ce statut assurerait des revenus complémentaires et une rentabilité prévisible à long terme, particulièrement intéressante dans les zones tendues comme Toulouse ou Bordeaux.
Le plafond du déficit foncier
Une autre mesure annoncée concerne le relèvement du plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global, qui serait de 21 400 € par an jusqu’au 31 décembre 2027.
La possibilité de cumuler Jeanbrun avec le dispositif LLI
Le dispositif Jeanbrun pourrait être cumulé avec le dispositif Logement Locatif intermédiaire, qui permet de louer des logements aux ménages modestes.
Quels seraient les risques du dispositif ?
Les loyers impayés
Un risque inhérent à la location de logements est celui des loyers impayés. Il est important, pour le bailleur privé, de bien sélectionner ses locataires et de mettre en place des garanties (caution, garantie des loyers impayés) pour minimiser ce risque.
La vacance locative
La vacance locative, c’est-à-dire la période pendant laquelle le logement est inoccupé et ne génère pas de revenu locatif, est un risque à prendre en compte pour le bailleur privé. Il est essentiel de bien choisir l’emplacement du logement et de maintenir un bon niveau d’attractivité du bien pour éviter la vacance.
L’évolution du marché immobilier
Le marché immobilier est soumis à des fluctuations et peut connaître des périodes de baisse de la demande ou de l’offre, ce qui peut impacter la rentabilité d’un investissement locatif.
Comment réussir son investissement en tant que bailleur privé ?
Pour réussir son investissement en tant que bailleur privé, il est essentiel de bien choisir l’emplacement du logement. Celui-ci doit se situer dans un quartier ou une commune qui offre une bonne rentabilité locative afin de rentabiliser le logement sur le long terme. Il doit également être en bon état et proposer un bon DPE (diagnostic de performance énergétique), évitant ainsi les nouvelles réglementations concernant l’interdiction à la location des passoires thermiques dans les années à venir. Le propriétaire doit également sélectionner avec soin des locataires solvables qui n’auront pas de difficultés à payer le loyer.
Quelles seraient les zones éligibles à ce statut ?
Les zones éligibles au futur statut de bailleur privé devraient être les mêmes que celles actuellement en vigueur pour les dispositifs de défiscalisation immobilière, c’est-à-dire les zones tendues où la demande locative est forte. On retrouve plusieurs zones : A, Abis, B1, B2 et C.
Quels sont les dispositifs pour un investissement locatif ?
En plus du futur statut de bailleur privé, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont actuellement disponibles pour aider les investisseurs à réduire leurs impôts tout en investissant dans l’immobilier locatif. On retrouve notamment :
- La loi Denormandie, permettant aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt lors d’un investissement locatif dans un quartier ancien.
- La loi Malraux, idéale pour les investisseurs souhaitant réaliser des travaux de rénovation sur un logement ancien à caractère historique dans certaines zones.
- Le statut LMNP et LMP, permettant aux investisseurs de louer des biens meublés.
Nos biens immobiliers neufs à Toulouse
Axineuf vous propose une large sélection de programme immobiliers neufs éligibles aux dispositifs de défiscalisation à Toulouse et son agglomération.
Questions – réponses
Comment mettre en location son bien ?
Pour mettre en location son logement, le propriétaire doit s’assurer qu’il répond aux critères définis par le futur statut de bailleur privé. Il doit également rédiger un contrat de bail conforme à la législation en vigueur et fixer un loyer réaliste en tenant compte des plafonds imposés le cas échéant.
Comment déclarer un investissement locatif ?
La déclaration d’un investissement locatif doit se faire via les formulaires appropriés lors de la déclaration annuelle des revenus comme les formulaires 2044-EB et 2042 à retrouver sur le site du gouvernement, en fonction du régime fiscal applicable :
- Le régime Micro-Bic s’applique pour la mise en location d’un bien meublé avec des revenus inférieurs à 77 700€ par an.
- Le régime Micro-Foncier s’applique pour les logements non meublés avec des recettes inférieures à 23 000€ par an.
- Le régime Réel s’applique pour les locations non meublées avec des revenus locatifs supérieurs à 23 000€.
En savoir plus
- Les solutions pour investir dans l’immobilier neuf à Toulouse.
- Découvrez comment investir avec la loi Pinel à Toulouse.
- Découvrez la loi Monuments Historiques à Toulouse.
- Investir avec le statut Louer Meublé Non Professionnel à Toulouse.
- Investir avec la loi Malraux à Toulouse.
- Tout savoir sur le déficit foncier à Toulouse.
- Informez-vous sur le Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse.
Page mise à jour le 27/01/2026
