En 2025, le marché immobilier toulousain demeure sous tension. Avec une population ayant franchi le cap des 511 000 habitants selon l’Insee, la ville conserve une forte attractivité, portée par son dynamisme économique et universitaire. Après une année 2024 marquée par un net ralentissement de la construction et une baisse de l’offre, la reprise du marché reste mesurée mais bien réelle. Tour d’horizon de l’état du marché immobilier en ce premier trimestre 2025.
Une offre en recul, mais une demande qui persiste
Les chiffres publiés par l’Observer de l’Immobilier Toulousain sont sans appel : en 2024, les mises en vente ont chuté de -22 % par rapport à l’année précédente. Au quatrième trimestre, seules 454 opérations commerciales ont été lancées. L’offre commerciale disponible atteint 2 402 logements, soit une baisse de -37 % en un an. En parallèle, la durée de commercialisation passe de 17 à 9,8 mois, ce qui traduit une forte réduction du stock.
Le recul touche aussi les autorisations de construire en Occitanie, en baisse de -20,9 % sur 12 mois, et les mises en chantier qui reculent de -9,2 % traduisant une raréfaction générale de l’offre, qui alimente la hausse des prix.
Des prix en hausse dans tous les quartiers
Malgré le net ralentissement de la production de logements neufs, les prix immobiliers poursuivent leur hausse à Toulouse. Fin 2024, le prix moyen du neuf atteint 4 585 €/m², soit une augmentation de +2,6 % sur un an. Le marché de l’ancien suit la même tendance : début 2025, le prix moyen au mètre carré s’élève à 3 514 € pour un appartement et 3 989 € pour une maison (source : MeilleursAgents).
Ces prix moyens masquent de fortes disparités entre les quartiers. Dans le secteur très recherché des Carmes, le prix moyen atteint 5 383 €/m², tandis qu’à Rangueil, quartier étudiant et hospitalier, les prix s’établissent autour de 3 507 €/m². À l’opposé, les Izards, quartier en reconversion, propose des biens beaucoup plus accessibles, avec un prix moyen de 2 542 €/m².
Sur les dix dernières années, les prix immobiliers à Toulouse ont augmenté de +34,9 %, illustrant l’attractivité croissante de la métropole. La ville présente un marché contrasté, où les écarts de prix s’expliquent par la proximité des transports, des établissements d’enseignement supérieur et des bassins d’emploi.
Un marché du neuf soutenu par les investisseurs et l’accession aidée
Alors que les ventes au détail de logements neufs ont reculé de -8 % en France, elles ont progressé de +8 % dans l’agglomération toulousaine. Cette évolution repose sur deux facteurs principaux :
- la hausse des réservations réalisées par des investisseurs Pinel (+330 unités) a représenté 53 % des ventes au détail, ce qui témoigne d’une mobilisation significative avant la fin du dispositif.
- on note un rebond de l’accession « aidée » (+212 unités), qui a constitué 23 % du marché au détail. Ce soutien a permis de compenser partiellement le recul du segment libre : les acquéreurs occupants non aidés sont passés de 800 à 686 en un an.
La fin du Pinel, remplacée par le logement locatif intermédiaire (LLI)
Depuis le 31 décembre 2024, le dispositif Pinel a officiellement pris fin, mettant un terme à un outil fiscal qui avait largement structuré l’investissement locatif neuf ces dernières années. Les investisseurs se tournent, en 2025, vers le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Destiné à loger les ménages aux revenus intermédiaires, le LLI combine une fiscalité attractive et une réponse concrète à la demande locative en zones tendues. Ce nouveau cadre d’investissement suscite des attentes élevées, tant du côté des acteurs publics que des opérateurs privés. Reste encore à voir si le LLI parviendra à s’imposer durablement comme une véritable alternative au Pinel.
En savoir plus
- Retrouvez notre guide des meilleurs quartiers toulousains pour habiter.
- Découvrez notre guide des meilleurs dispositifs pour investir à Toulouse.
- Tout savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
