Toulouse s’impose comme l’un des pôles majeurs de l’investissement immobilier en France. Forte d’une croissance démographique soutenue, la Ville Rose comptait, selon l’INSEE, plus de 511 000 habitants intra-muros en 2022, et plus de 1,5 million dans son aire urbaine, se hissant ainsi au quatrième rang national. Ce dynamisme s’accompagne d’un parc immobilier dense, avec près de 700 000 logements dans la métropole en 2021, et d’une pression constante sur le marché. Le prix moyen du mètre carré s’établit à environ 3 586 € dans l’ancien, tandis qu’il atteint 4 449 € dans le neuf en 2025, avec des écarts notables selon les quartiers, d’après les données du Figaro Immobilier. Pour accompagner les investisseurs dans leurs choix, Axineuf propose un guide complet des meilleurs dispositifs pour investir à Toulouse
Investir dans le neuf avec la loi Pinel
La loi Pinel, longtemps plébiscitée par les investisseurs, a tiré sa révérence le 31 décembre 2024. Ce dispositif permettait d’obtenir jusqu’à 21 % de réduction d’impôt en échange d’un engagement locatif sur 6, 9 ou 12 ans dans des zones dites “tendues” comme Toulouse (classée en zone A). La fin du Pinel marque un tournant majeur : la part des investisseurs est tombée à 31 % dans l’aire urbaine toulousaine début 2025, un niveau historiquement bas (Source : l’Observer de l’immobilier Toulousain).
Pour les investisseurs ayant finalisé leur acquisition avant le 1 janvier 2025, les avantages fiscaux restent acquis selon la durée choisie. Les autres peuvent désormais se tourner vers le logement locatif intermédiaire, visant à favoriser l’accès à la location à des foyers aux revenus moyens, tout en bénéficiant d’une fiscalité modérée.
Au 1 trimestre 2025, les mises en ventes sont en baisse de -9% par rapport au T1 2024 avec 522 lancements commerciaux. Cette raréfaction de l’offre pourrait accroître la valeur des biens disponibles, mais complexifie l’accès à l’investissement locatif dans le neuf.
- En savoir plus sur l’investissement dans le neuf avec la loi Pinel.
Investir en meublé avec le statut LMNP
Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à une personne physique d’investir dans un bien meublé destiné à la location (résidence principale, étudiante, senior, tourisme), avec un régime fiscal avantageux. Ce statut offre notamment la possibilité d’amortir l’immobilier et le mobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable, voire générant un déficit foncier reportable.
Avec 64 % de locataires, selon les données du site JD2M, Toulouse se classe en tête du palmarès 2024-2025 des meilleures villes étudiantes de France selon L’Étudiant, accueillant près de 130 000 étudiants. Ce contexte démographique et universitaire dynamique en fait un territoire particulièrement propice à l’investissement locatif, notamment en meublé. Certains secteurs se distinguent par leur attractivité : Rangueil, à proximité du CHU et des pôles universitaires scientifiques, ou encore Compans-Caffarelli, cœur d’un écosystème économique et éducatif, attirent une population jeune et mobile en quête de logements bien situés. Saint-Cyprien, sur la rive gauche de la Garonne, séduit par son ambiance de quartier, sa proximité immédiate du centre-ville et sa richesse culturelle, constituant ainsi une cible stratégique pour les investisseurs en LMNP.
Ce statut ne comporte pas de plafonds de loyer ni de conditions de ressources pour les locataires, garantissant une plus grande liberté dans la gestion du bien et permettant de viser une rentabilité nette de 4 à 6 %, voire plus dans certains secteurs prisés.
- Informez-vous sur l’investissement locatif avec le statut Louer Meublé Non Professionnel à Toulouse.
Investir dans un bien ancien avec la loi Malraux
Le dispositif Loi Malraux vise à la conservation du patrimoine historique en stimulant la réhabilitation de logements anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), dont certains quartiers de Toulouse. Il permet une réduction d’impôt basée sur le coût des travaux, pouvant atteindre jusqu’à 30 %, selon la zone. L’objectif étant d’améliorer le parc immobilier ancien tout en créant des logements de caractère.
À Toulouse, le PSMV a été approuvé en février 2025 et est entré en vigueur le 13 juin 2023 selon Toulouse Métropole. Il couvre une superficie impressionnante de 256 hectares, incluant le cœur historique de la ville, délimité par les anciens remparts médiévaux. Ce périmètre englobe 12 700 immeubles, dont de nombreux bâtiments à rénover, idéalement situés et à fort potentiel de valorisation.
Ce type d’investissement s’adresse avant tout à un profil patrimonial, recherchant une défiscalisation importante (jusqu’à 120 000€ de réduction sur 4 ans) couplée à un actif rare et valorisable sur le long terme.
- En savoir plus sur l’investissement avec la loi Malraux à Toulouse.
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Mise à jour le 01/07/2025
