Les meilleurs dispositifs pour investir à Toulouse

Toulouse s’impose comme l’un des pôles majeurs de l’investissement immobilier en France. Forte d’une croissance démographique soutenue, la Ville Rose comptait, selon l’INSEE, plus de 511 000 habitants intra-muros en 2022, et plus de 1,5 million dans son aire urbaine, se hissant ainsi au quatrième rang national. Ce dynamisme s’accompagne d’un parc immobilier dense, avec près de 700 000 logements dans la métropole en 2021, et d’une pression constante sur le marché. Le prix médian du mètre carré s’établit à environ 3 463 € dans l’ancien, tandis qu’il atteint 3 959 € dans le neuf au 1er semestre 2026, avec des écarts notables selon les quartiers, d’après les données du Figaro Immobilier. Pour accompagner les investisseurs dans leurs choix, Axineuf propose un guide complet des meilleurs dispositifs pour investir à Toulouse

Investir avec le dispositif Jeanbrun 

Le dispositif Jeanbrun constitue l’un des nouveaux leviers majeurs de l’investissement locatif en 2026. Mis en place par la loi de finances pour 2026, il est accessible jusqu’au 31 décembre 2028 et s’applique aux bâtiments d’habitation collectif, sans restriction de zonage. Il concerne aussi bien le neuf que l’ancien avec réhabilitation lourde (travaux représentant 30 % du prix d’acquisition), sous réserve d’un engagement de location nue de 9 ans, avec plafonds de loyers et de ressources du locataire. Son principal atout réside dans une logique de déduction des revenus fonciers, via un amortissement (3,5 % à 5,5 % dans le neuf et 3 % à 4 % dans l’ancien) selon le type de loyer : intermédiaire, social et très social.

À Toulouse, ce dispositif présente un intérêt particulier dans un marché tendu, où la demande locative reste soutenue et où la production de logements collectifs conserve une place centrale. Le dispositif autorise notamment la déduction d’une partie du prix d’achat ainsi que des charges liées à la location, avec un amortissement pouvant atteindre 12 000 € par an et une imputation complémentaire jusqu’à 10 700 € sur le revenu global dans certaines situations.

Investir avec le Logement Locatif Intermédiaire

À l’échelle de l’aire urbaine toulousaine, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) occupe désormais une place importante dans l’investissement locatif. En 2025, il représente plus de 50 % des réservations réalisées par des investisseurs, soit environ 240 lots, ce qui illustre le poids croissant de ce dispositif sur le marché local. À Toulouse même, la tendance est similaire : les mises en vente reculent de 18 %, tandis que les réservations baissent plus fortement (-42 %), en raison du retrait marqué des investisseurs traditionnels. Les ventes à investisseurs y ont ainsi chuté de 76 % entre 2024 et 2025, avec 229 ventes recensées, dont 134 en LLI investisseur (source : Observer de l’immobilier toulousain).

Le LLI s’impose comme l’un des principaux relais de l’investissement locatif neuf. Ouvert aux investisseurs particuliers depuis la loi de finances 2024, il permet de développer une offre de logements à loyers maîtrisés pour les classes moyennes dans les zones tendues. Ses avantages reposent notamment sur une TVA réduite à 10 % à l’acquisition et sur un crédit d’impôt équivalant à la taxe foncière pendant une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans.

À Toulouse, où la tension locative reste forte, ce dispositif présente un intérêt particulier. Il impose toutefois un cadre précis : le bien doit être acquis via une SCI, loué nu à titre de résidence principale pendant au moins 15 ans, avec respect de plafonds de loyers et de ressources. En contrepartie, le coût d’acquisition peut s’avérer plus compétitif qu’un achat classique.

Investir en meublé avec le statut LMNP   

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet à une personne physique d’investir dans un bien meublé destiné à la location (résidence principale, étudiante, senior, tourisme), avec un régime fiscal avantageux. Ce statut offre notamment la possibilité d’amortir l’immobilier et le mobilier, réduisant ainsi le bénéfice imposable, voire générant un déficit foncier reportable. 

Avec 64 % de locataires, selon les données du site JD2M, Toulouse se classe en tête du palmarès 2024-2025 des meilleures villes étudiantes de France selon L’Étudiant, accueillant près de 130 000 étudiants. Ce contexte démographique et universitaire dynamique en fait un territoire particulièrement propice à l’investissement locatif, notamment en meublé. Certains secteurs se distinguent par leur attractivité : Rangueil, à proximité du CHU et des pôles universitaires scientifiques, ou encore Compans-Caffarelli, cœur d’un écosystème économique et éducatif, attirent une population jeune et mobile en quête de logements bien situés. Saint-Cyprien, sur la rive gauche de la Garonne, séduit par son ambiance de quartier, sa proximité immédiate du centre-ville et sa richesse culturelle, constituant ainsi une cible stratégique pour les investisseurs en LMNP.

Ce statut ne comporte pas de plafonds de loyer ni de conditions de ressources pour les locataires, garantissant une plus grande liberté dans la gestion du bien et permettant de viser une rentabilité nette de 4 à 6 %, voire plus dans certains secteurs prisés.

Investir dans un bien ancien avec la loi Malraux   

Le dispositif Loi Malraux vise à la conservation du patrimoine historique en stimulant la réhabilitation de logements anciens situés dans des secteurs sauvegardés ou des ZPPAUP (Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager), dont certains quartiers de Toulouse. Il permet une réduction d’impôt basée sur le coût des travaux, pouvant atteindre jusqu’à 30 %, selon la zone. L’objectif étant d’améliorer le parc immobilier ancien tout en créant des logements de caractère. 

À Toulouse, le PSMV a été approuvé en février 2025 et est entré en vigueur le 13 juin 2025 selon Toulouse Métropole. Il couvre une superficie impressionnante de 256 hectares, incluant le cœur historique de la ville, délimité par les anciens remparts médiévaux. Ce périmètre englobe 12 700 immeubles, dont de nombreux bâtiments à rénover, idéalement situés et à fort potentiel de valorisation.

Ce type d’investissement s’adresse avant tout à un profil patrimonial, recherchant une défiscalisation importante (jusqu’à 120 000€ de réduction sur 4 ans) couplée à un actif rare et valorisable sur le long terme.

Investir avec la loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques s’inscrit dans l’héritage de la grande loi patrimoniale du 31 décembre 1913. Elle s’adresse à un investisseur souhaitant conjuguer préservation d’un bien ancien d’exception et optimisation fiscale. Ce régime concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ainsi que certains biens labellisés, et permet de déduire du revenu global une partie des dépenses de restauration, d’entretien et, dans certains cas, des intérêts d’emprunt. Contrairement au droit commun, le déficit constaté peut être imputé sur le revenu global sans limitation de montant, ce qui en fait un dispositif particulièrement avantageux.

Ce régime impose toutefois certaines contraintes. Le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins 15 ans. Dans certains cas, il doit également respecter des conditions d’ouverture au public : soit 40 jours répartis sur juillet, août et septembre, soit 50 jours par an entre avril et septembre, dont 25 jours non ouvrables.

À Toulouse, ce type d’investissement trouve toute sa pertinence dans une ville au patrimoine dense et valorisé. Le centre historique relève d’un Site Patrimonial Remarquable et rassemble de nombreux hôtels particuliers, immeubles protégés et ensembles urbains de caractère. La ville compte également plusieurs sites inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO, parmi lesquels la basilique Saint-Sernin et l’Hôtel-Dieu Saint-Jacques.

Zoom sur le déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme particulièrement pertinent pour investir dans l’ancien à Toulouse, notamment dans les secteurs où le parc nécessite des travaux de rénovation ou d’amélioration. Il permet, dans le cadre d’une location nue soumise au régime réel, d’imputer la part du déficit issue des charges déductibles hors intérêts d’emprunt sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent, ainsi que la fraction liée aux intérêts d’emprunt, peut ensuite être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour certains travaux de rénovation énergétique, ce plafond peut même être porté à 21 400 € jusqu’au 31 décembre 2027.

Mise à jour le 27/01/2026

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