Investir avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) à Toulouse
Le logement Locatif Intermédiaire : comment ça fonctionne ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif d’incitation fiscale instauré par l’État français dans le cadre de la loi de Finances 2024. Il succède à la loi Pinel et vise à répondre à un double enjeu : d’une part, le déficit de logements à loyers abordables dans les zones tendues ; d’autre part, les difficultés rencontrées par les classes moyennes pour se loger sur le marché locatif privé.
Ce dispositif s’adresse aux ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier du logement social, mais insuffisants pour accéder aux loyers du marché libre. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels, le LLI est depuis 2025 accessible aux particuliers, leur ouvrant ainsi la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attractifs.
Quels sont les atouts du LLI à Toulouse ?
Acquérir un bien à un prix inférieur au marché
Le LLI permet d’acquérir un bien neuf à un prix compétitif, notamment grâce à l’application d’une TVA réduite à 10 %, contre 20 % dans le secteur classique.
Bénéficier d’une exonération équivalente à la taxe foncière
L’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt équivalent à la valeur de la taxe foncière pendant une durée de 15 à 20 ans. Cette exonération représente en moyenne 6 % du besoin de financement de l’opération.
Profiter de loyers sécurisés
Les loyers, bien que modérés, assurent une rentabilité attractive grâce à une vacance locative réduite. Le risque d’impayés reste limité, les locataires étant soumis à des plafonds de ressources garantissant leur solvabilité.
Les logements LLI sont également situés dans des zones tendues où la demande locative y est soutenue, permettant de garantir un taux d’occupation élevé.
Bénéficier de tous les avantages du neuf
Les biens éligibles au LLI répondent aux dernières normes environnementales et techniques (RE 2025). Ces logements offrant une excellente performance énergétique, sont couverts par des garanties (décennale, biennale, parfait achèvement) et ne nécessitent aucun travaux à court ou moyen terme.
Les conditions pour investir en Logement Locatif Intermédiaire à Toulouse
La localisation du logement
Le bien doit être situé dans une zone tendue (A, A bis, ou B1).
 Zone A | Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, Lyon, Lille, Marseille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux. |
|---|---|
| Zone B | Zone B1 = Autres agglomérations de plus de 250 000 habitants. Grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d’Azur, quelques agglomérations chères, Outre-mer, Corse et Iles. Zone B2 = Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, Communes chères en zone littorales ou frontalières Pourtour de l’Île-de-France |
Zone C | Reste du territoire |
Les biens concernés
Le logement doit être neuf ou rénové selon des standards de performance définis. Il doit être mis en location pour une durée minimale de 15 ans.
Les conditions liées à l’acquéreur
L’investissement doit être réalisé via une Société Civile Immobilière (SCI), composée d’au moins deux associés.
Les plafonds à respecter
Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, variables selon la zone et la composition du foyer. La ville de Toulouse est située en zone A. En 2025, les plafonds fixés sont les suivants :
 Nombre de personnes dans le ménage | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € |
| 2 personnes | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € |
| 3 personnes | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € |
| 4 personnes | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € |
| 5 personnes | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € |
| 6 personnes | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € |
| Par personne suppl. | +15 335 € | +14 039 € | +10 273 € |
Le loyer du logement est plafonné, en fonction de la zone géographique :
| Zones | Prix au m² |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 | 10,15 € |
exemple
Sébastien acquiert un appartement neuf de 50 m² à Toulouse, en zone A, pour un montant de 210 000 €, dans une résidence éligible au LLI. Grâce à une demande locative élevée, le bien est rapidement loué, limitant les périodes de vacance.
Le loyer est plafonné à 14,49 €/m², bien inférieur au loyer moyen du marché libre qui peut atteindre 22 €/m². Sébastien pourra louer son bien immobilier au prix maximum de 782,46 €.
Loyer = 50 x (0,7 + 19 / 50) x 14,49 = 782,46 € / mois
L’opération est réalisée via une SCI, ce qui permet à Sébastien de louer à un couple percevant 63 000 € de revenus annuels, en conformité avec les plafonds du dispositif LLI qui sont de 65 691 € pour un couple à Toulouse.
Questions – réponses sur le Logement Locatif Intermédiaire
Où investir avec le LLI ?
Le dispositif LLI est accessible à Toulouse et son agglomération, classées en zone A. La forte demande locative et la dynamique économique de la ville en font un secteur privilégié pour un investissement rentable et sécurisé.
Peut-on louer un logement LLI à un membre de sa famille ?
Oui, le dispositif LLI permet de louer à un ascendant, un descendant ou un membre de la famille des associés, à condition que le bien soit détenu via une SCI et que le locataire respecte les plafonds de ressources applicables.
Comment revendre son bien acquis avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire ?
En cas de revente d’un bien acquis dans le cadre du LLI et détenu par une SCI, la fiscalité des plus-values immobilières s’applique selon le régime fiscal de la société : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS).
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Mise à jour le 08/04/2025
